Superbonus e condomini, non vale le parti comuni

Si ha diritto al Superbonus solo in presenza di un condominio. A chiarirlo è la risoluzione 78/E pubblicata ieri dall’Agenzia delle Entrate che fornisce un’interpretazione più stringente in merito all’agevolazione potenziata al 100% introdotta dal decreto Rilancio. 

Il caso preso in esame è quello di un contribuente, che dichiara di essere residente all’estero, ed è pieno proprietario di una unità abitativa e nudo proprietario di un’altra unità abitativa e di un’unità adibita a magazzino, tutte formanti parte di un unico fabbricato plurifamiliare sulle quali intende effettuare lavori di ristrutturazione, incluso il rifacimento completo della struttura (parte comune a tutte le unità immobiliari), con adeguato isolamento termico e miglioramento strutturale antisismico. Ciò premesso, la domanda dell’Istante riguarda la possibilità di accedere al Superbonus.  

L’Agenzia, nel fornire il chiarimento richiesto, richiama la circolare n. 24/E del 2020, al paragrafo 1.1, in cui è indicato che sono ammessi al Superbonus gli interventi effettuati dai condomìni, di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi realizzati sulle parti comuni degli edifici stessi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati nonché gli interventi antisismici.  

Nella circolare viene chiarito, altresì, che, tenuto conto della locuzione utilizzata dal legislatore riferita espressamente ai «condomìni» e non alle “parti comuni” di edifici, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista. Sotto il profilo civilistico, il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, etc.), ed una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. 

Secondo una consolidata giurisprudenza, – spiega l’Agenzia – la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne cede a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento, come chiarito dalla prassi in materia. 

Inoltre, nella circolare 24/E del 2000, è stato precisato che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti. Al riguardo, l’Agenzia ritiene che, in mancanza di ulteriori precisazioni, tale chiarimento debba valere anche nel caso in cui, in relazione ad una o più unità immobiliari, il contribuente sia nudo proprietario. 

Quindi, anche in presenza di soggetti che hanno la possibilità di utilizzare gli immobili in base ad un diritto reale di godimento, l’edificio, essendo costituito da più immobili di un unico proprietario, non può qualificarsi come “condominio”, in mancanza della pluralità dei proprietari. Nel caso di specie, pertanto, trattandosi di interventi su unità immobiliari distintamente accatastate, di proprietà del solo Istante, nonostante la presenza del diritto di usufrutto in relazione ad alcune di tali unità, non sarà possibile beneficiare della detrazione del 110 per cento né con riferimento alle spese sostenute per interventi realizzati sulle parti a servizio comune delle predette unità immobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in quanto non inserite in un condominio. 

L’Agenzia ricorda, infine, che l’Istante, qualora ricorrano i presupposti e i requisiti, e dopo aver effettuato tutti gli adempimenti, potrebbe, eventualmente, fruire delle detrazioni per l’efficienza energetica (di cui agli articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63 convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90).