Superbonus e unico proprietario: solo su edificio interamente residenziale

L’Agenzia delle entrate con la risposta 397 del 9 giugno 2021 è intervenuta con parziale rettifica di una precedente risposta, la n. 231, sulla fruizione del super sismabonus 110% nel caso di edificio posseduto da un unico proprietario con unità residenziali e non, e pertinenze, con un chiarimento rilevante ai fini del calcolo dei limiti di spesa disponibili.

Nel caso in oggetto, l’Istante intende realizzare interventi di miglioramento sismico su sei unità immobiliari di sua proprietà (due unità abitative e relative pertinenze e due unità immobiliari ad uso deposito non costituenti pertinenze di unità abitative), facenti parte di un unico fabbricato, che dichiara essere ” funzionalmente indipendenti” e con la disponibilità di “almeno un accesso autonomo” dall’esterno.

Trattandosi di un fabbricato composto da 6 unità distintamente accatastate (di cui 2 pertinenziali ad una delle 2 abitazioni) di proprietà dell’Istante, rientra, spiega l’Agenzia, nella casistica individuata dall’articolo 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) che dopo la modifica apportata dalla Legge n. 178/2020 (Legge di Bilancio 2021), ha ammesso al Superbonus anche gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Come chiarito dal Governo in risposta all’interrogazione in Commissione Finanze n. 5- 05839 del 29 aprile 2021, in assenza di specifiche indicazioni nella norma, ai fini del computo delle unità immobiliari, le pertinenze non devono essere considerate autonomamente, anche se distintamente accatastate. Con riguardo, invece, alla determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus – al pari degli interventi effettuati sulle parti comuni di un edificio in condominio – le Entrate spiegano che occorre tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze. Anche in relazione agli edifici posseduti da un unico proprietario, inoltre, va verificato che l’edificio oggetto degli interventi sia residenziale nella sua interezza. Pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento. Resta esclusa la possibilità di beneficiare del Superbonus per le spese relative ad interventi “trainati” realizzati sulle singole unità non residenziali.

L’Agenzia conclude quindi che l’Istante, unico proprietario dell’edificio, possa accedere al Superbonus per le prospettate opere di intervento sismico, con limite massimo pari a 96.000,00 euro moltiplicato per le 6 unità immobiliari componenti il fabbricato in suo possesso.