Superbonus, ammesso anche l’isolamento del lastrico solare esclusivo

Proseguono i chiarimenti in materia di Superbonus 110% da parte dell’Agenzia delle Entrate. Nella recente risposta a interpello n. 499 del 27 ottobre 2020 l’Agenzia fornisce alcune interessanti precisazioni in relazione agli interventi di isolamento termico del lastrico solare di un edificio in condominio di proprietà esclusiva di uno dei condòmini e di installazione di un impianto solare fotovoltaico connesso alla rete elettrica.  

Nel richiamare la circolare n. 24/E del 2020, le Entrate ricordano che tra le spese ammissibili al Superbonus rientrano, anche quelle per la coibentazione del tetto, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato e l’esterno, che anche assieme ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25 per cento della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico e all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo. 

Nella fattispecie, l’Agenzia specifica che l’isolamento termico del lastrico solare di proprietà, che l’Istante intende effettuare dopo aver ricevuto l’autorizzazione dall’assemblea condominiale, rientri tra gli interventi “trainanti” agevolabili ai sensi dell’articolo 119, comma 1, lettera a) del DL Rilancio (decreto legge n. 34 del 2020). Pertanto, l’Istante potrà fruire del Superbonus in relazione alle spese sostenute per tale intervento e per le spese sostenute per l’intervento “trainato” di installazione dell’impianto fotovoltaico ed eventualmente del sistema di accumulo integrato. 

Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus, di norma se gli interventi di isolamento termico delle superfici opache sono realizzati su edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo variabile in funzione del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è costituito. In particolare, se l’edificio è composto da due a otto unità immobiliari, il limite massimo di spesa ammesso al Superbonus è pari a 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio. Nel caso di specie, pertanto, considerato che il condominio, oggetto dell’interpello, è composto da 10 unità immobiliari, il limite massimo di spesa sarà pari a 380.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 2 (60.000 euro). L‘ammontare di spesa così determinato costituisce il limite massimo di spesa agevolabile riferito all’intero edificio e non quello riferito alle singole unità che lo compongono. Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili, ai sensi degli artt. 1123 e seguenti del codice civile ed effettivamente rimborsata al condominio anche in misura superiore all’ammontare commisurato alla singola unità immobiliare. 

Nel caso in questione, pertanto, qualora l’assemblea del condominio autorizzi l’esecuzione dei lavori sul lastrico solare e deliberi all’unanimità che le relative spese saranno interamente a carico dell’Istante, quest’ultimo, nel rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti richiesti dalla normativa in esame, potrà fruire del Superbonus per il totale delle spese sostenute, anche in misura eccedente rispetto a quella a lui imputabile in base alla quota condominiale ma comunque entro il limite massimo di 380.000 euro calcolato come in precedenza precisato. 

Resta fermo che trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio, ancorché di proprietà esclusiva dell’Istante, la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus andrà effettuata con riferimento all’intero edificio. Sarà necessario, in particolare, che l’intervento interessi più del 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio in condominio e assicuri, anche congiuntamente all’intervento “trainato” di installazione dell’impianto fotovoltaico, il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) ante e post operam, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata. 

Per quanto riguarda, inoltre, l’intestazione dei documenti di spesa si fa presente che per gli interventi effettuati sul lastrico solare, al pari di ogni altro intervento realizzato sulle parti comuni di un edificio in condominio, dovranno essere intestati al condominio sia i documenti di spesa sia i relativi bonifici. Resta fermo che anche ai fini del Superbonus gli adempimenti necessari possono essere effettuati da uno dei condomini a ciò delegato (compreso, dunque, l’Istante) o dall’amministratore del condominio che, nella generalità dei casi, provvede a ogni altro adempimento richiesto ai fini delle detrazioni spettanti in caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio. 

Diversamente, per quanto concerne le spese relative all’installazione dell’impianto fotovoltaico, i documenti di spesa nonché i bonifici, al pari di ogni altro intervento realizzato sulla singola unità immobiliare, devono essere intestate al soggetto che sostiene le relative spese.

L’Istante, inoltre, potrà, ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio, optare in luogo della fruizione diretta della detrazione per il cd. sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione stessa.