Superbonus 110 % e immobile funzionalmente indipendente

L’Agenzia delle Entrate, con due recenti risposte ad interpello, è tornata ad approfondire le circostanze in cui un immobile può considerarsi funzionalmente indipendente e dunque accedere al superbonus 110%.

Nel primo caso (risposta 115), l’Istante è proprietario di un’unità immobiliare autonoma che condivide, con un’altra unità abitativa, il solo scarico di fogna nera. Su tale immobile, l’Istante intende eseguire interventi finalizzati all’efficientamento energetico e beneficiare dell’agevolazione di cui agli articoli 119 e 121 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (Superbonus).

Nel secondo caso (risposta 116), invece, il contribuente dichiara di essere comproprietario di un’abitazione, disposta su due piani, che costituisce porzione di un più ampio immobile, suddiviso in più alloggi residenziali. L’appartamento in questione, avente accesso indipendente (da una strada comune si accede al resede privato, quindi all’abitazione), è dotato di: serbatoio esclusivo di gas;  impianto esclusivo di riscaldamento e acqua calda sanitaria; impianto per l’energia elettrica esclusivo, con contatore regolarmente allacciato alla rete distributiva; impianto idrico dotato di un contatore unico posto a circa 1 km dall’edificio condominiale in prossimità del quale, in corrispondenza della diramazione ad ogni singola unità, vi è un contatore esclusivo di ripartizione e contabilizzazione; gli impianti di deiezione e depurazione dei reflui civili sono esclusivi, ma solo finché non convogliati verso un depuratore comune.

Per entrambe le situazioni descritte l’Agenzia dà risposta affermativa in merito la possibilità di fruizione del superbonus, ricordando che l’unità immobiliare, per essere considerata funzionalmente indipendente, deve essere dotata «di almeno tre installazioni o manufatti di proprietà esclusiva tra «impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale».

Le Entrate precisano ancora che le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, situate all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», e risulta irrilevante che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva. Quindi una unità immobiliare ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora si acceda direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione; oppure vi sia l’accesso da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso di una “villetta a schiera“, evidenzia l’Agenzia, si ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio, la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto; o ancora nel caso in cui il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.