Ricostruzione Centro Italia: la nuova guida sugli aggregati edilizi

È stata pubblicata la nuova guida sulla “Disciplina degli interventi unitari e degli aggregati edilizi”, predisposta dalla Struttura Commissariale post sisma 2016, con la collaborazione dei tecnici degli altri Uffici Speciali della Ricostruzione delle quattro regioni del cratere. Il documento fa il punto sulle regole applicabili alla ricostruzione unitaria degli edifici strutturalmente o funzionalmente connessi gravemente danneggiati dal sisma. La guida affronta tutti gli aspetti connessi a questo tipo di interventi: l’individuazione delle unità strutturali che compongono gli aggregati, con una rappresentazione fotografica esemplificativa, la natura giuridica e gli aspetti fiscali dei consorzi tra i proprietari delle unità che li compongono, le differenze tra aggregati volontari o obbligatori, i poteri dei Comuni, la determinazione del contributo e le relative maggiorazioni, la normativa di riferimento applicabile.

Per aggregato edilizio, come riportato nel testo, si intende un insieme di almeno tre edifici strutturalmente interconnessi tra loro con collegamenti anche parzialmente efficaci, ovvero derivanti da progressivi accrescimenti edilizi, che possono interagire sotto un’azione sismica. In presenza di un aggregato edilizio, composto da edifici gravemente danneggiati o distrutti per almeno il 50% della superficie complessiva dell’aggregato, si auspica un intervento edilizio unitario, previo accordo dei proprietari degli edifici di cui l’aggregato si compone, anche al fine di garantire interventi coerenti con il tessuto edilizio esistente o ante-sisma. L’intervento unitario costituisce, infatti, un vantaggio sia per gli stessi proprietari, ai quali il coordinamento delle attività progettuali ed esecutive garantisce un maggiore controllo sull’efficacia dell’intervento in termini di sicurezza, sia per la pubblica amministrazione, per la quale le economie di scala generate da un’unica cantierizzazione portano benefici anche in termini finanziari.

In questa fattispecie di ricostruzione privata, in tutti i casi in cui si debba procedere ad intervento in aggregato edilizio, una criticità da non sottovalutare è connessa all’obbligo di costituzione di un consorzio fra i proprietari degli immobili. La realizzazione dell’intervento in aggregato edilizio, a sua volta, e, di conseguenza la costituzione del consorzio tra i proprietari deve considerarsi obbligatoria nel caso in cui il comune territorialmente competente, nei centri storici e nuclei urbani e rurali, ma anche sulla base delle caratteristiche tipologiche, architettoniche e paesaggistiche del tessuto edilizio, abbia identificato, tramite deliberazione del consiglio comunale, aggregati edilizi da recuperare attraverso interventi unitari. In assenza di tale delibera, i proprietari degli edifici che costituiscono l’aggregato medesimo possono, comunque, costituirsi volontariamente in consorzio, manifestando la volontà unanime di realizzare l’intervento di riparazione o ricostruzione, attraverso un’unica progettazione e una congiunta realizzazione dei lavori.

Oltre le spese di costituzione del consorzio che sono sempre ammesse a contributo, per l’intervento su un aggregato edilizio, la normativa prevede delle premialità da applicare sul calcolo del costo convenzionale, proporzionali al numero di edifici di cui è costituito l’aggregato (da tre a quattro il 10%, da cinque a sette il 15%, da otto, ovvero nei casi di unico isolato composto da almeno cinque edifici il 17%), sia che si tratti di aggregato volontario, ovvero di aggregato obbligatorio.