Entrate: acquisto di fabbricati green e imposta agevolata

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il 18 settembre scorso la risposta all’interpello n. 384 in tema di applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare. La società istante chiedeva di poter usufruire dell’imposta agevolata per l’acquisto di un fabbricato, effettuato mediante due atti di compravendita distinti, su cui realizzare un intervento di ristrutturazione edilizia, da effettuarsi in conformità alla normativa antisismica e finalizzato al conseguimento della classe energetica A o B.

L’Agenzia richiamando l’articolo 7 del Decreto Crescita (DL 34/2019 convertito nella Legge 58/2019) che prevede che, fino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, un’agevolazione consistente nel pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, ha indicato che è possibile usufruire dell’imposta agevolata ove ricorrano le seguenti condizioni:

– l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;

– l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

– alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,

– ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche NZEB (“Near Zero Energy Building”), A o B;

– all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.

Qualora non siano rispettate le condizioni sopra richiamate, in base alle quali è stata concessa l’agevolazione in sede di acquisto del fabbricato, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria con l’applicazione della sanzione del 30 per cento delle stesse imposte.

La disposizione agevolativa, specifica l’Agenzia, non prescrive per l’acquisto dell’intero fabbricato la redazione di un unico atto, né impone, quando il fabbricato è composto da più unità immobiliari, la redazione dell’atto di compravendita delle unità che compongono l’intero fabbricato in un unico contesto.

L’articolo 7 risponde infatti alla “necessità di incentivare la permuta tra vecchi edifici e immobili con caratteristiche energetiche e sismiche completamente rinnovate, quale strumento indispensabile per avviare un reale processo di rigenerazione urbana”.  Si tratta di un obiettivo, si legge nella risposta, che può essere perseguito indipendentemente dalla circostanza che l’impresa acquista l’intero fabbricato mediante la redazione di diversi contratti di compravendita stipulati in tempi diversi.