Demolizione e ricostruzione con ampliamento: la risposta delle Entrate

Il Super ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam nel caso di ampliamento di edificio esistente. È questo in sintesi il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 175 del 16 marzo 2021 concernente lavori antisismici di ristrutturazione edilizia su un edificio composto da tre unità abitative A2 e relative pertinenze C6 con demolizione e ricostruzione con ampliamento, oltre ad interventi di efficientamento energetico su un condominio (realizzazione del cappotto).

L’Istante rappresenta, tuttavia, che non è ancora in possesso del titolo abilitativo che assente i lavori e che le unità immobiliari non residenziali (C/6 e C/2) che compongono l’edificio, sono sprovviste di riscaldamento. Per gli interventi da eseguire, in mancanza del titolo edilizio, non ancora richiesto al Comune competente, spiega l’Agenzia, la detrazione delle relative spese è subordinata alla condizione che lo stesso titolo evidenzi che le opere consistono in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

L’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti”, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione. A differenza del Super sismabonus, la detrazione fiscale legata al Super ecobonus non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam. Ne consegue che, nel caso in esame, relativo ad interventi da eseguirsi su un edificio composto da 3 unità abitative e 4 unità pertinenziali di proprietà di due soggetti, sussistendo la prevalenza residenziale, si potrà accedere al Superbonus sia per gli interventi antisismici che per gli interventi di efficientamento energetico, ma per tali ultimi interventi si potrà fruire delle detrazioni per le sole spese relative alla parte esistente.

Nella risposta l’Agenzia ho poi ribadito che con l’Ape, ante e post intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata, deve essere dimostrato che dagli interventi realizzati derivi il miglioramento di almeno due classi energetiche o il conseguimento della classe energetica più alta. Nel caso di interventi di ristrutturazione con demolizione che includono l’ampliamento, l’Ape post operam deve essere redatto considerando l’edificio nella sua configurazione finale.

Inoltre, riguardo il limite di spesa ammissibile al Superbonus viene chiarito nella risposta che occorre considerare il numero delle unità immobiliari esistenti prima dell’inizio dei lavori. Il calcolo deve tener conto anche delle pertinenze all’interno di edifici in condominio, dovendosi escludere invece quelle collegate in un edificio diverso da quello oggetto di intervento. Nell’istanza in esame, il limite di spesa per gli interventi di Sismabonus è pari a 96mila euro per le 7 unità complessive che costituiscono l’edificio.

Le Entrate ricordano, poi, che quando si esegue un intervento antisismico ammesso al Superbonus sono agevolabili anche le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria (pareti esterne e interne, pavimenti, soffitti, impianto idraulico ed elettrico) necessarie per completare l’intervento nel suo complesso. Tali spese concorrono altresì al limite dei 96mila euro per immobile, a condizione, tuttavia, che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato (circolare n. 24/2020). Anche per i lavori per l’adozione di misure antisismiche, vale il principio secondo cui l’intervento di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore ad esso collegati. L’istante quindi potrà beneficiare delle agevolazioni Superbonus con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico in funzione del numero delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio comprese le pertinenze, se non collocate fuori dal condominio, per un numero massimo di 7 unità. In aggiunta, potrà usufruire delle agevolazioni rientranti nella disciplina del Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico, per le sole spese relative alla parte esistente (volume ante-operam).