Superbonus, vale anche in caso di particelle formalmente divise

Via libera al Superbonus per i lavori eseguiti sulla singola unità immobiliare che al catasto risulta suddivisa in tre particelle. Tale immobile, infatti, diviso solo formalmente, è unito “di fatto” ai fini fiscali, come risulta dall’annotazione nella visura catastale, e si può considerare come un’unica residenza unifamiliare, con conseguente applicazione di un unico limite di spesa ai fini del credito d’imposta.

Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 122 del 22 febbraio 2021, richiamando la circolare 27/E/2016 e spiegando che “non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità”. Quindi tenuto conto dell’interconnessione delle particelle catastali in questione unite ai fini fiscali, costituenti un’unica residenza, l’Agenzia ritiene che l’unità residenziale descritta nell’istanza, (solo formalmente costituita da tre distinte particelle catastali), debba considerarsi come una unica unità residenziale unifamiliare, con conseguente applicazione di un unico limite di spesa ai fini della fruizione del Superbonus.

Riguardo poi alla possibilità per l’istante, architetto regolarmente iscritto all’albo, di sottoscrivere in proprio la progettazione e la direzione lavori, le certificazioni e le attestazioni relative agli interventi, l’Agenzia ricorda che, in base ai chiarimenti sul Superbonus forniti dall’Enea, “L’asseverazione e l’attestato di prestazione energetica possono essere redatti da un qualsiasi tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti nell’ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente (cfr. DPR 75/2013), iscritto allo specifico Ordine o Collegio professionale”, mentre “Riguardo al principio di estraneità ai lavori, l’obbligo sussiste solo per il tecnico che redige l’A.P.E., in accordo col medesimo DPR 75/2013”.

In particolare, il decreto interministeriale 6 agosto 2020 non preclude al direttore dei lavori o al progettista la possibilità di firmare gli attestati di prestazione energetica (Ape) cosiddetti convenzionali per l’accesso alle detrazioni fiscali del Superbonus, finalizzati soltanto a dimostrare che l’edificio considerato nella sua interezza consegua, dopo gli interventi, il miglioramento di due classi energetiche. Per la redazione degli Ape restano fermi i requisiti di indipendenza e imparzialità dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici.

Inoltre, l’Agenzia nella risposta n. 121, sempre del 22 febbraio ha approfondito anche il caso di un edificio composto da due immobili collabenti – non più agibili – evidenziando come possa beneficiare del Superbonus per gli interventi di riduzione del rischio sismico consistenti nella demolizione e ricostruzione del fabbricato, ma non per quelli energetici, essendo privo degli impianti richiesti dalla normativa ovvero avendo in dotazione solo corrente elettrica, ma privo di impianto di riscaldamento, delle reti di gas, dell’acqua potabile e della fognatura pubblica.

Il documento precisa che l’istante potrà fruire del Superbonus al 110% per i lavori di demolizione e ricostruzione di un fabbricato pericolante composto di due unità collabenti classificate F/2, che solo al termine dei lavori diverrà edificio residenziale, a patto che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze) e che gli stessi interventi siano inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia”, come indicato nell’articolo 3, comma 1, lettera. d), Dpr n. 380/2001, e tale circostanza risulti dal titolo amministrativo, e vengano effettuati interventi antisismici ammessi al Superbonus su immobili esistenti, iscritti nel Catasto fabbricati, nel rispetto di ogni condizione e adempimento richiesti (aspetti non verificabili in sede di interpello). La spesa massima ammissibile, inoltre, chiarisce l’Agenzia, è di 96mila euro moltiplicato per il numero di due unità collabenti F/2, così come indicati all’inizio dei lavori e non risultanti alla fine.

Al contrario non sono ammesse al Superbonus le spese di efficientamento energetico considerando che le unità collabenti che costituiscono il complesso immobiliare oggetto dell’intervento sono prive degli impianti richiesti dalla normativa.

L’istante, infine, potrà beneficiare del Superbonus per i lavori antisismici sostenuti dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022, indipendentemente dalla data di effettuazione degli interventi o, nel caso in cui al 30 giugno 2022 sia stato effettuato almeno il 60% dell’intervento complessivo, per le spese effettuate entro il 31 dicembre 2022.